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內容來自sina新聞

周忻評影響地產市場的三隻靴子無畏的希望



易居中國董事局主席周忻

  十八屆三中全會日益臨近,習近平總書記及李克強總理近期頻頻在各類會議和調研過程中釋放改革信號,社會上存在關於中國經濟走向的各種猜測和期望,而中國房地產市場也在期待中處於一種充滿不確定的焦慮之中。

  中央高層明確提出,"這一輪改革范圍之廣,力度之大,都將是空前的,必將強有力地推動大陸經濟社會各領域的深刻變革"。國務院發展研究中心此前公佈的383方案則由於其撰寫者的特殊身份及詳盡勾勒的"改革路線圖"引起瞭社會各方關註和無限遐想。到底三中全會會明確哪些戰略決策,中國房地產業又將何去何從?我們認為有三件關鍵事項,或者說三支靴子,將影響房地產市場的宏觀走向。

  第一隻靴子,是高層對住房體系規劃和調控方向。從克強經濟學的邏輯以及總書記在10月30日政治局學習會上的談話來看,應當說這第一隻靴子已基本落下,那就是堅持市場化方向,形成至少"雙軌制"的房地產市場格局。住宅市場總的方向是"構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系"。我們能夠從習近平總書記講話中關於對地產行業"既是民生問題、又是發展問題","千方百計增加供應"、"3600萬套保障房"等言論中一窺中國房地產市房屋二胎設定怎麼貸款比較會過件場未來的基本格局。

  在大致明確的方向下,由於中國城市之間存在巨大差異,在保持方向一致的框架下,調控的細則可能會下放到地方;同時,宏觀決策在執行過程中會發生多主體博弈和延遲效應,市場化方向下的樓市依然在一定時間內存在諸多變數。大致包括:1)限購等行政幹預政策可能會逐步退出,但時機在不同城市有所差異;2)房產稅一定會擴大范圍。雖然我們預計實施和推進力度會相對溫和,但在何種水平、何時對市場產生質變效應很難把握;3)在部分城市,可能會形成保障房、"京七條"、"滬七條"所提出的自住型商品房和完全市場化相結合的"三元"市場格局。

  第二隻靴子,是本輪經濟改革的一大核心,涉及金融制度與體系的改革。這隻靴子毫無疑問會落下來,隻是在輕重緩急上存在變數。金融改革有幾大方面:1)利率市場化;2)放寬金融市場準入;3)發展多層次資本市場;4)人民幣國際化,匯率市場化。金融改革將會引發中國經濟發生全面而深刻的變革,直接或間接地對中國台中西區土地貸款房地產市場產生重大影響。宏觀層面的影響包括貨幣總量、資金價格、資產供求及價格估值等,對房地產的直接印象包括開發商融資渠道及成本、客戶投資渠道、消費信貸等,也包括多層次資本市場及豐富金融工具會帶來商業、養老等地產業態經營模式的變化。金融改革的順序選擇和力度的不同組合,亦將為樓市帶來復雜的變數。

  第三隻靴子,是城鎮化的推進,重點是集體土地的確權和流轉。城鎮化,是李克強總理反復強調的,中國經濟下一輪發展的重要引擎。而在新型城鎮化的框架下,關於農民如何變市民、如何分享土地增值收益,集體土地與城市建設用地的關系,是核心問題。北京、廣東、成都、湖南、浙江等多個城市一直在進行集體土地的確權和流轉試點,土地改革也一直為社會學者廣泛呼籲。本屆全會是否會對土地制度進行改革,或者改革方向和力度,是影響中國房地產市場的重大變數。

  集體土地入市將會從兩個方面深刻影響房地產市場格局。一方面,農民通過"權利平等、規則統一"的公開交易平臺轉讓土地後,將獲得較大的土地增值收益,購買力被更加多元化的金融市場放大,並形成對城市商品住房需求的強有力支撐;大量進入城市的人口也會推升租金,提高房地產的投資價值。而另一方面,房地產市場的土地供應將有所增加,長期以來土地有效供應不足的問題會得到緩解,從供求關系角度說,必然會產生對房價的止漲效應。以上兩方面的效應結合起來,結果是加劇不同城市的市場分化,那些"宜商"、"宜居"的人口凈流入城市將更多地獲得市場紅利,交易量與價格可能保持持續雙邊上揚走勢,而其他城市則可能形成量增價穩,或者量價齊跌的不同情況。

  當然,市場還對本屆全會的改革抱有更多的期待,包括人口政策、國資改革、財稅改革、法治建設等等。我們確信,市場化改革一定會進一步激發經濟活力,釋放的改革紅利將逐步而長期的有助於中國經濟轉型發展。

  毫無疑問,改革過程充滿瞭不確定性。中國房地產市場也面臨著無數的未知可能。但我們對未來滿懷期望,充滿信心。我們確信:一個持續發展的健康經濟環境,一定是中國房地產市場長期良性發展的根本保障;一個改善民生、帶動發展、不斷進步的行業,一定會依然在中國經濟升級版中占據重要一極;一個依托專業、創新和平臺的企業,一定能夠抵禦短周期的波動、贏得持久的未來!這便是,我們無畏的希望!

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-08/17122487433.shtml

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